Las decisiones adoptadas en una junta de propietarios pueden generar desacuerdos importantes. La aprobación de una derrama, la realización de obras, el reparto de gastos o la utilización de elementos comunes son algunas de las cuestiones que pueden provocar conflictos entre vecinos.
Sin embargo, no estar de acuerdo con una decisión de la comunidad no significa que pueda impugnarse judicialmente. Para ello deben concurrir determinadas circunstancias y cumplirse los requisitos establecidos en la Ley de Propiedad Horizontal.
Si necesitas impugnar un acuerdo de la comunidad de propietarios en Ourense, es importante conocer los motivos legales, los plazos disponibles y las actuaciones que conviene realizar antes de presentar una demanda.
¿Cuándo se puede impugnar un acuerdo de la comunidad?
El artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal establece tres supuestos principales que permiten impugnar judicialmente los acuerdos adoptados por una junta de propietarios.
1. Acuerdos contrarios a la ley o a los estatutos
Puede existir un motivo de impugnación cuando la comunidad adopta una decisión contraria a las disposiciones legales aplicables o a sus propios estatutos.
Por ejemplo, cuando se aprueba una actuación sin alcanzar la mayoría legalmente exigida o se adopta un acuerdo que vulnera alguna disposición estatutaria.
2. Acuerdos perjudiciales para la comunidad
También pueden impugnarse los acuerdos que resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
En estos casos, debe valorarse si la decisión produce un perjuicio relevante para el conjunto de propietarios y favorece indebidamente determinados intereses particulares.
3. Acuerdos que perjudican gravemente a un propietario
La ley contempla igualmente aquellos acuerdos que ocasionan a un propietario un perjuicio grave que no tiene obligación jurídica de soportar, así como los adoptados con abuso de derecho.
No basta, por tanto, con considerar una decisión injusta. Será necesario examinar sus consecuencias y determinar si concurre alguno de los motivos previstos legalmente.
¿Qué acuerdos de una junta suelen generar conflictos?
Entre las situaciones que pueden necesitar una revisión jurídica se encuentran:
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Derramas extraordinarias: desacuerdos sobre su aprobación, justificación o distribución.
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Obras en el edificio: decisiones relacionadas con fachadas, cubiertas, ascensores y elementos comunes.
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Reparto de gastos: discrepancias sobre cuotas y obligaciones económicas.
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Uso de zonas comunes: acuerdos relativos a patios, terrazas, garajes u otras instalaciones.
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Mayorías y votaciones: decisiones cuya aprobación puede no haber respetado los requisitos legales.
Cada supuesto tiene características diferentes. Algunas actuaciones requieren mayorías específicas, mientras que otras pueden constituir obligaciones legales de conservación o accesibilidad.
Por ello, antes de impugnar es necesario determinar qué normativa resulta aplicable y cómo se adoptó el acuerdo.
¿Quién puede impugnar un acuerdo de la junta de propietarios?
La Ley de Propiedad Horizontal reconoce legitimación para impugnar a determinados propietarios:
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Quienes hayan salvado su voto en la junta.
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Los propietarios que no hayan asistido a la reunión.
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Aquellos que hayan sido privados indebidamente de su derecho de voto.
Cuando un propietario participa en la reunión y se opone al acuerdo, conviene que su posición quede correctamente reflejada en el acta.
También existe un requisito económico importante: con carácter general, quien impugna debe encontrarse al corriente del pago de las deudas vencidas con la comunidad o haber consignado judicialmente las cantidades correspondientes.
Esta exigencia no se aplica a las impugnaciones relativas al establecimiento o modificación de las cuotas de participación previstas en el artículo 9 de la ley.
¿Cuánto tiempo hay para impugnar un acuerdo de la comunidad?
Este es uno de los aspectos más importantes del procedimiento.
El artículo 18 establece dos plazos generales de caducidad:
Tres meses: para la impugnación de acuerdos en los supuestos generales previstos por la ley.
Un año: cuando el acuerdo sea contrario a la ley o a los estatutos de la comunidad.
Para los propietarios que asistieron a la reunión, el plazo se computa desde la adopción del acuerdo. En el caso de los propietarios ausentes, comienza desde su comunicación conforme a los requisitos legales.
Es fundamental distinguir ambos supuestos y calcular correctamente las fechas.
Dejar transcurrir el plazo puede impedir la impugnación judicial, incluso cuando existan motivos para cuestionar el acuerdo.
¿Qué hacer si consideras ilegal un acuerdo de la comunidad?
Antes de iniciar una reclamación conviene seguir una serie de pasos.
1. Obtener el acta de la junta
El acta permite conocer el contenido del acuerdo, las personas asistentes, el resultado de la votación y las circunstancias en las que se adoptó.
También debe revisarse la convocatoria y el orden del día.
2. Revisar los estatutos y la documentación
Según el conflicto, pueden resultar relevantes:
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los estatutos de la comunidad;
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el título constitutivo;
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actas de reuniones anteriores;
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presupuestos de obras;
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liquidaciones económicas;
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comunicaciones entre propietarios y administración;
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documentación relativa al perjuicio alegado.
3. Comprobar los motivos y el plazo
Es necesario determinar si el acuerdo encaja en alguno de los supuestos legales de impugnación y si todavía se encuentra dentro del plazo correspondiente.
También debe comprobarse que quien pretende reclamar dispone de legitimación.
4. Valorar la negociación previa
Desde la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025, los procedimientos civiles declarativos están sujetos, con carácter general y salvo las excepciones legales, al requisito de intentar previamente un medio adecuado de solución de controversias (MASC).
Esta actividad negociadora puede realizarse mediante distintos mecanismos admitidos legalmente y debe quedar debidamente acreditada.
El artículo 7 de dicha ley contempla, además, la suspensión de los plazos de caducidad mediante una solicitud de negociación que cumpla sus requisitos.
No obstante, dada la brevedad de los plazos para impugnar acuerdos comunitarios, resulta especialmente importante preparar correctamente este trámite y verificar cómo afecta al cómputo del plazo concreto.
5. Valorar la impugnación judicial
Si el conflicto no se resuelve mediante una solución negociada, puede estudiarse la presentación de una demanda.
Para ello será necesario concretar qué acuerdo se impugna, los motivos jurídicos y la documentación que acredita la reclamación.
¿Se suspende el acuerdo mientras se impugna?
No automáticamente.
La presentación de una demanda de impugnación no paraliza por sí sola la ejecución del acuerdo adoptado por la comunidad.
El artículo 18.4 de la Ley de Propiedad Horizontal contempla que el tribunal pueda acordar su suspensión cautelar cuando proceda, a solicitud del demandante y después de oír a la comunidad.
Por tanto, no debe suponerse que una derrama, una obra o cualquier otra decisión deja de ser exigible simplemente porque se haya presentado una impugnación.
La importancia de actuar antes de que termine el plazo
Una impugnación de acuerdos comunitarios requiere algo más que demostrar el desacuerdo de un vecino con una decisión de la mayoría.
Es necesario examinar la legalidad del acuerdo, la forma de adopción, los posibles perjuicios y los requisitos procesales.
Además, las diferencias entre los plazos de tres meses y un año hacen recomendable analizar cuanto antes la documentación.
Una revisión inicial permite valorar si existen motivos suficientes para reclamar, si puede alcanzarse una solución negociada o si resulta necesario acudir a la vía judicial.
Asesoramiento en propiedad horizontal en Ourense
Luis Serna Nácher presta asesoramiento jurídico en Ourense a comunidades de propietarios y particulares ante conflictos relacionados con acuerdos de junta, obras, derramas, cuotas y elementos comunes.
Si necesitas revisar una decisión adoptada por tu comunidad, puedes solicitar asesoramiento de un abogado de propiedad horizontal en Ourense para analizar el acuerdo, la documentación y las posibles vías de actuación.
Este artículo tiene carácter informativo y no sustituye el estudio jurídico de cada caso.
