Cuando un propietario deja de pagar las cuotas ordinarias o las derramas aprobadas, la situación puede acabar afectando al funcionamiento económico de toda la comunidad. Reclamar una deuda de comunidad de propietarios exige seguir determinados pasos y documentar correctamente tanto la cantidad pendiente como las actuaciones realizadas antes de acudir a los tribunales.
La Ley de Propiedad Horizontal establece mecanismos específicos para afrontar la morosidad y permite a la comunidad reclamar judicialmente las cantidades adeudadas. Sin embargo, conviene preparar correctamente la reclamación desde el principio para evitar problemas posteriores.
¿Qué obligaciones tiene un propietario respecto a los gastos de la comunidad?
Los propietarios deben contribuir a los gastos generales necesarios para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades, conforme a su cuota de participación o al sistema de reparto establecido en la comunidad.
La reclamación puede comprender, entre otras cantidades:
- cuotas ordinarias de comunidad;
- derramas extraordinarias aprobadas;
- gastos individualizables que correspondan al propietario;
- aportaciones al fondo de reserva;
- intereses que procedan por el retraso en el pago.
El artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal permite reclamar tanto gastos ordinarios como extraordinarios y establece que los créditos de la comunidad devengan intereses desde el momento en que debió realizarse el pago y no se hizo efectivo.
¿Puede la comunidad imponer medidas frente a un propietario moroso?
La junta puede aprobar determinadas medidas disuasorias mientras persista la morosidad, como intereses superiores al interés legal o la privación temporal del uso de determinados servicios o instalaciones.
Estas medidas tienen límites importantes: no pueden ser abusivas o desproporcionadas, afectar a la habitabilidad de la vivienda ni aplicarse retroactivamente.
Además, el propietario que al comenzar la junta no esté al corriente de las deudas vencidas puede participar en las deliberaciones, pero no tendrá derecho de voto, salvo que haya impugnado judicialmente la deuda o consignado la cantidad judicial o notarialmente.
Cómo reclamar una deuda de comunidad de propietarios
Antes de acudir al juzgado es fundamental ordenar correctamente la documentación y seguir los trámites correspondientes.
1. Determinar y aprobar la deuda
La comunidad debe conocer exactamente qué cantidades están pendientes y a qué conceptos y periodos corresponden.
Para acudir al procedimiento monitorio específico de propiedad horizontal debe aportarse un certificado del acuerdo de liquidación de la deuda, expedido por quien ejerza las funciones de secretario con el visto bueno del presidente, con las particularidades previstas para los secretarios-administradores profesionales. El certificado debe recoger el importe adeudado y su desglose.
2. Comunicar la deuda al propietario
La liquidación debe notificarse al deudor.
Si la comunicación no puede practicarse por los medios ordinarios, la Ley de Propiedad Horizontal contempla subsidiariamente la notificación mediante el tablón de anuncios o un lugar visible de la comunidad durante al menos tres días.
Una correcta acreditación de esta comunicación es importante porque debe acompañarse a la petición inicial del procedimiento monitorio.
3. Intentar una solución antes de acudir al juzgado
Desde 2025 ha adquirido especial importancia este paso.
La Ley Orgánica 1/2025 establece, con carácter general para los asuntos civiles, la necesidad de acudir previamente a un medio adecuado de solución de controversias (MASC) antes de presentar la reclamación judicial cuando resulte exigible. Entre las posibilidades se encuentran la negociación directa, la negociación entre abogados, mediación, conciliación u otras modalidades previstas legalmente.
Los criterios judiciales publicados tras la reforma están aplicando esta exigencia también al procedimiento monitorio y al monitorio de comunidades de propietarios. Por ello, actualmente no conviene limitarse a enviar un simple recordatorio de pago: la actuación previa debe prepararse y acreditarse adecuadamente.
Este paso puede, además, permitir alcanzar un acuerdo de pago sin necesidad de iniciar el procedimiento judicial.
El procedimiento monitorio para reclamar cuotas de comunidad
Si no se alcanza una solución, la Ley de Propiedad Horizontal contempla expresamente el procedimiento monitorio para reclamar las cantidades debidas.
Se trata de un procedimiento especialmente útil cuando existe una deuda económica documentada. Este tipo de procedimiento constituye una de las vías habituales para la reclamación de cantidades impagadas, aunque en el ámbito de las comunidades de propietarios existen particularidades específicas previstas por la Ley de Propiedad Horizontal.
La comunidad puede reclamar las cantidades debidas y acompañar, entre otra documentación necesaria:
- certificado del acuerdo de liquidación de la deuda;
- desglose de las cantidades reclamadas;
- acreditación de la notificación al deudor;
- documentación que acredite, cuando corresponda, el intento previo de negociación.
Una vez admitida la petición, el deudor dispone de 20 días para pagar o formular oposición. Si no paga ni comparece, puede abrirse la vía de ejecución; si formula oposición, la controversia continúa por el procedimiento que corresponda.
¿Qué ocurre si el propietario se opone?
Cuando el deudor se opone, la comunidad puede solicitar el embargo preventivo de bienes suficientes para cubrir la cantidad reclamada, intereses y costas. En el monitorio específico de propiedad horizontal, la ley prevé que el tribunal acuerde este embargo sin exigir caución a la comunidad, sin perjuicio de las garantías que pueda prestar el deudor.
Cada oposición debe analizarse individualmente, ya que el propietario puede discutir tanto la existencia de la deuda como su cuantía, los acuerdos comunitarios o determinados aspectos formales de la reclamación.
¿Quién paga los gastos de abogado y procurador?
La Ley de Propiedad Horizontal contiene una regla especialmente relevante para las comunidades.
Cuando para la petición inicial del monitorio se hayan utilizado los servicios de abogado o procurador, la ley permite repercutir al deudor sus honorarios y derechos dentro de los límites legales, incluso en determinadas situaciones en las que su intervención no fuese inicialmente obligatoria.
Aunque para presentar la petición inicial de un procedimiento monitorio la Ley de Enjuiciamiento Civil no exige con carácter general abogado y procurador, la intervención profesional puede resultar conveniente para preparar correctamente la reclamación, especialmente cuando existen discrepancias sobre la deuda o cabe prever oposición.
¿Conviene esperar para reclamar una deuda comunitaria?
Generalmente no.
Cuanto más tiempo se acumulan las cuotas impagadas, mayor puede ser el impacto sobre las cuentas de la comunidad y más compleja puede resultar la situación.
Una actuación ordenada permite:
- identificar exactamente la deuda;
- documentar los acuerdos de la comunidad;
- realizar correctamente las comunicaciones;
- intentar una solución negociada;
- y preparar la reclamación judicial si finalmente resulta necesaria.
Asesoramiento en propiedad horizontal en Ourense
Los conflictos relacionados con cuotas impagadas son solo una de las cuestiones que pueden surgir en una comunidad de propietarios. La interpretación de acuerdos, derramas, obras, elementos comunes o conflictos entre vecinos puede requerir un análisis específico de la Ley de Propiedad Horizontal, los estatutos de la comunidad y los acuerdos adoptados.
Luis Serna Nácher presta asesoramiento jurídico en materia de propiedad horizontal y comunidades de propietarios en Ourense, tanto para comunidades como en conflictos derivados de las relaciones entre propietarios.